계약갱신청구권 사용 가능 기간 임대인 거부 묵시적 갱신에 대한 정보입니다. 전세나 월세로 거주하다 보면, 계약 기간이 끝날 즈음 “조금 더 살고 싶은데 어떻게 해야 하지?”라는 고민을 하게 됩니다. 집주인과 원만하게 합의해 재계약을 할 수도 있지만, 여의치 않은 경우에는 계약갱신청구권이라는 법적 권리를 활용할 수 있습니다.
이번 글에서는 계약갱신청구권 사용 가능 기간, 임대인이 거부할 수 있는 경우, 그리고 묵시적 갱신과의 차이점까지 차근차근 정리해 보겠습니다.
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계약갱신청구권 사용 가능 기간 임대인 거부 묵시적 갱신
이번 글에서는 임차인이 실제 거주 중 가장 많이 헷갈려 하는
① 계약갱신청구권의 개념
② 언제, 어떻게 행사해야 하는지
③ 임대인의 거부가 가능한 경우
④ 묵시적 갱신과의 차이
를 중심으로 설명드리겠습니다.
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계약갱신청구권이란?
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계약갱신청구권이란,
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 기존 임대차 계약을 최대 1회, 2년간 연장해 달라고 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다.
이 제도는 임대인의 일방적인 계약 종료로 인해 세입자가 갑작스럽게 주거지를 옮겨야 하는 상황을 막고, 주거 안정을 보장하기 위해 도입되었습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제도 정의 | 임차인이 기존 계약을 1회, 2년간 연장할 수 있는 권리 |
| 법적 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
| 행사 대상 | 주거용 주택에 거주 중인 임차인 |
| 행사 시기 | 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 |
| 행사 가능 횟수 | 1회에 한해 가능 |
| 연장 가능 기간 | 최대 2년 |
| 임대료 조정 한도 | 최대 5% 이내 인상 가능 |
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다만 계약갱신청구권을 사용하면, 임대인은 보증금 또는 임대료를 최대 5% 범위 내에서 인상할 수 있습니다.
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임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?
아닙니다.
5%는 ‘상한선’일 뿐, 자동 인상 비율이 아닙니다.
임대인과 임차인은 5% 범위 안에서 협의해 보증금이나 월세를 조정할 수 있습니다.
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계약갱신청구권 사용 가능 기간
계약갱신청구권 사용 가능 기간을 아래에서 확인하세요.
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2020년 12월 10일 이후 체결된 임대차 계약부터는,
계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이 권리는 자동으로 적용되는 것이 아니라,
임차인이 임대인에게 명확히 의사 표시를 해야만 효력이 발생합니다.
전화 통보도 가능하지만
분쟁 예방을 위해 문자, 카카오톡, 이메일 등 증빙 가능한 방식으로 남겨두는 것이 안전합니다.
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계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
아니요.
계약갱신청구권으로 연장된 계약이라 하더라도, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만, 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
예를 들어,
2024년 1월 1일에 해지 통보 → 2024년 4월 1일에 계약 종료
이 경우 임차인은 1·2·3월 월세(또는 관리비 포함 임대료)를 지급해야 할 의무가 있습니다.
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임대인 거부 시
임차인이 적법한 기간 내에 계약갱신청구권을 행사했다면,
임대인은 원칙적으로 이를 거부할 수 없습니다.
다만, 법에서 정한 예외 사유에 해당할 경우에는 거절이 가능합니다.
대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.
- 임대인 본인
- 임대인의 부모
- 임대인의 자녀
위 가족 중 누군가가 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는
임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없으며 퇴거해야 합니다.
중요한 점은,
임대인 본인이 아닌 가족(부모·자녀)만 거주해도 거절 사유가 된다는 점입니다.
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임대인이 직접 산다고 나가라 하고, 새로운 임차인을 받았어요.
이 경우에는 손해배상 청구가 가능합니다.
임차인은 아래 ①~③ 중 가장 큰 금액을 기준으로 손해배상을 받을 수 있습니다.
- 갱신 거절 당시 임대료 × 3개월
- (신규 임차인 임대료 – 기존 임대료) × 2년
- 갱신 거절로 인해 실제 발생한 손해액
단, 해당 주택이 공실로 유지되고 있는 경우에는 손해배상 청구가 어렵습니다.
개정된 주택임대차보호법상 임대인의 실거주 의무가 명시되어 있지 않기 때문입니다.
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묵시적 갱신 차이점
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묵시적 갱신이란,
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 계약 종료 시점까지 임대인과 임차인 어느 쪽도 갱신이나 종료 의사를 밝히지 않은 경우, 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
이때는 다음과 같은 특징이 있습니다.
- 임대료·보증금·계약 조건 모두 기존과 동일
- 별도 계약서 작성 없이 자동 연장
- 계약 기간은 다시 2년
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계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신 비교표
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 적용 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 | 주택임대차보호법 제6조 제1항 |
| 임대인 입장 | 원칙적으로 수용 의무 있음 | 별도 의사표시 없을 경우 자동 연장 |
| 임차인 입장 | 계약 종료 6~2개월 전 행사 | 의사표시 없으면 자동 연장 |
| 계약 기간 | 2년 추가 연장 | 2년 자동 연장 |
| 보증금/임대료 | 최대 5% 이내 인상 가능 | 기존 조건 유지 |
| 횟수 제한 | 1회 한정 | 제한 없음 |
| 계약서 작성 여부 | 합의 후 작성 가능 | 작성 없이 자동 갱신 |
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묵시적 갱신이 됐을 때도 2년 무조건 살아야 되나요?
아닙니다.
묵시적 갱신 역시 계약갱신청구권과 동일하게,
임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 후 계약이 종료됩니다.
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마무리
이번 글에서는 계약갱신청구권 사용 가능 기간, 임대인의 거부 사유, 묵시적 갱신과의 차이점에 대해 정리해 보았습니다.
묵시적 갱신은 여러 차례 반복될 수 있지만,
계약갱신청구권은 1회 한정이라는 점에서 차이가 있습니다.
또한 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우, 이후 계약 종료 시에는 퇴거하거나 새롭게 합의해야 한다는 점도 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
계약갱신청구권 사용 가능 기간 임대인 거부 묵시적 갱신과 관련된 포스팅이었습니다.
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